天津市静海区人民政府办公室

关于印发静海区农村集体经营性建设用地

入市试点推进方案的通知

各乡镇人民政府、街道办事处，各委、办、局，各直属单位：

经区人民政府同意，现将《静海区农村集体经营性建设用地入市试点推进方案》印发给你们，请照此执行。

　　　　　　　　　　　　　2024年1月16日 

静海区农村集体经营性建设用地

入市试点推进方案

为深化农村土地制度改革，贯彻落实党中央、国务院有关决策部署和自然资源部工作安排，审慎稳妥推进农村集体经营性建设用地入市试点工作，依据《关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见》（厅字〔2022〕34号）和《自然资源部办公厅关于印发〈深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案〉的通知》（自然资办函〔2023〕364号）以及《天津市深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》等文件，结合静海区实际，制定本方案。

一、总体要求

（一）指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的二十大精神和习近平总书记对天津工作“三个着力”重要要求及一系列重要指示批示精神，坚持问题导向和底线思维，审慎稳妥推进，协同联动宅基地改革、全域土地综合整治和城乡建设用地增减挂钩，探索农村集体经营性建设用地市场交易规则和服务监管体系，建立“同权同价、流转通畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市制度，充分激活农村土地资源要素，不断推动乡村振兴和城乡融合发展。

（二）工作原则

1．审慎稳妥，范围可控。深入领会国家深化试点工作的深刻意图，结合区域发展实际，严格入市条件，规范工作流程，准确把握节奏，合理有序开展，切实保障我区农村集体经营性建设用地入市工作范围可控，持续稳定。

2．维护农村集体经济组织和农民权益。始终把实现好、维护好、发展好农村集体经济组织和农民土地权益，推动乡村振兴和实现共同富裕作为入市改革工作的出发点和落脚点，科学引导农村集体经济组织选择更加合理的入市交易方式，不断提高农村集体经济组织收入，促进农民增收，使试点成果更广泛的惠及广大农民。

3．入市范围清晰明确。统筹兼顾成片开发土地征收与入市试点工作的衔接，科学划定入市土地空间范围，有效防止一哄而上和集中入市，切实实现两种方式在保障合理用地需求方面的有机统一。

4．增值收益分配平衡合理。制定农民权益保障机制和土地增值收益管理办法，确保集体建设用地入市收益与土地征收补偿大体平衡，确保农村集体经济组织及成员从不同用途入市土地所得收益大体平衡，确保农村集体经济组织和其成员之间分配科学合理。

5．防范风险，维护稳定。做好社会稳定风险评估，评估为中高风险地块不得入市；细化工作流程，切实做到封闭运行；加强舆情监测，及时掌握利益群体思想动态，制定应急预案，切实防范社会风险；统筹把握宣传渠道和方式，试点期间未经允许不得进行宣传报道。

二、试点任务

（一）强化国土空间规划约束和用途管制

1．探索符合实际，满足入市需求的规划编制方法。依据《静海区国土空间总体规划》等上位规划，结合我区现状工业布局情况，统筹考虑一二三产业融合以外科技含量高、实际贡献大的企业现状，编制“多规合一”、实用好用的村庄规划或控制性详细规划，合理安排工业、商业等经营性用途地块规模、布局和开发强度，为集体经营性建设用地入市提供法定依据。（责任单位：各乡镇人民政府、市规划资源局静海分局、区发改委、区农业农村委、区住建委、区生态环境局、区工信局、区商务局、区水务局）

2．加强和完善规划许可管理制度。规范并统一区域范围内规划用地管理要求，明确入市地块规划条件、建设用地规划许可、建设工程规划许可、乡村建设规划许可、规划验收或规划核实等管理环节，依据详细规划将集体经营性建设用地入市项目纳入规划许可管理。主动介入、靠前服务，提高审批效率，探索实现“交地即交证”，促进入市项目规范实施。（责任单位：市规划资源局静海分局、各乡镇人民政府）

3．盘活农村存量建设用地。以天津市规划和自然资源局下发的2021年度国土变更调查现状共享版确定的建设用地作为认定存量建设用地依据；指导农村集体经济组织在依法妥善处理原有用地相关权利人的利益关系后，将符合规划的存量集体建设用地，按照农村集体经营性建设用地入市；对于村庄内零星、分散等不具备入市条件的存量集体建设用地，探索全域土地综合整治、城乡建设用地增减挂钩、农村集体土地整理等政策措施，支持农村集体经济组织以出租、合作等方式盘活存量建设用地。（责任单位：市规划资源局静海分局、区农业农村委、各乡镇人民政府）

（二）明确和规范入市条件规则

4．开展入市土地摸底调查。依据农村存量建设用地认定规则和批复实施的国土空间规划，统筹考虑产业准入、设施配套、生态环保、土地权属、防洪安全等约束因素，全面摸清可入市土地资源底数，为科学安排集体经营性建设用地入市规模和开发时序提供数据支撑。（责任单位：市规划资源局静海分局、区发改委、区农业农村委、区住建委、区生态环境局、区工信局、区商务局、区水务局、各乡镇人民政府）

5．完善不同入市土地的经营性用途、使用方式及使用年限。结合区域实际情况细化入市土地的经营用途，在工业、商业等经营性集体建设用地基础上，探索乡村旅游、物流仓储等不同产业使用土地的管理细则，提出产业准入、环境保护、用地标准等相关要求，工业园区外不新建排放重点大气污染物的工业项目，原则上停止审批园区外新增水污染物排放的工业项目；在符合上述要求的前提下，探索集体经营性建设用地使用权出让、出租以及入股、联营等方式的具体路径，其中出让、出租应采取公开的方式，工业用地、乡村产业用地等同一宗地只有一个意向用地者的，可采取协议的方式交易；根据实际情况确定使用年限，最高使用年限与国有建设用地等同，鼓励入市主体结合实际采取长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期等方式合理确定入市土地使用年限。（责任单位：市规划资源局静海分局、区发改委、区农业农村委、区住建委、区生态环境局、区工信局、区商务局、各乡镇人民政府）

6．规范集体经营性建设用地入市流程。建立健全《静海区农村集体经营性建设用地入市操作流程》，明确申报材料、操作步骤等具体要求；在依法落实民主决策机制的基础上，指导入市主体编制入市方案；参考土地估价专业评估机构评估结果和集体建设用地基准地价，结合实际情况综合确定入市底价；统筹各方关切，探索建立区级层面入市方案审查机制；在城乡统一的建设用地市场及相关媒介发布公告，参照国有建设用地有关规定进行交易、确定土地使用权人并及时公布交易结果。（责任单位：市规划资源局静海分局、各乡镇人民政府）

（三）建立开发利用监管机制

7．科学安排年度入市规模。乡镇人民政府依据农村集体经济组织的申请，结合村庄规划和发展实际，在引导盘活农村闲置低效土地的基础上，编制并上报年度集体经营性建设用地入市计划；区规划资源部门根据经济社会发展和国土空间规划实施情况，统筹各乡镇需求，汇总全区入市计划后，将拟入市集体经营性建设用地纳入年度供应计划，报请区人民政府批准同意后实施。（责任单位：市规划资源局静海分局、各乡镇人民政府）

8．探索全生命周期监管模式。入市前，区相关部门对规划条件、产业准入和生态环境保护等提出要求；入市后，由出让人、受让人和属地政府签订监管协议，明确监管事宜、权利义务和法律责任；属地政府组织相关部门依照协议内容对相关监管事项进行监管。（责任单位：市规划资源局静海分局、区发改委、区农业农村委、区住建委、区生态环境局、区工信局、区商务局、各乡镇人民政府）

9．妥善处理历史遗留问题。2009年以前已形成并经第二次全国土地调查为建设用地、但尚未取得合法用地手续的历史遗留建设用地，在解除相关用地协议、完成违法处置、项目符合规划、产业准入、环境保护、用地标准等相关要求可就地入市或调整入市；2021年度变更调查为建设用地、但未取得合法用地手续且第二次全国土地调查为非建设用地的，解除相关协议、完成违法处置，补齐所占耕地、项目符合规划、产业准入、环境保护、用地标准等相关要求可就地入市。（责任单位：市规划资源局静海分局、区农业农村委、各乡镇人民政府）

（四）健全土地增值收益征收使用和农民集体土地收益分配机制

10．探索建立土地增值收益调节金征收使用机制。制定《静海区农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理办法》。在统筹考虑区域、用途、交易方式以及土地级差等因素的基础上，确定征收范围、征收主体、征收标准等内容，实现农村集体经济组织及其成员从不同用途入市土地所得收益大体平衡。明确土地增值收益调节金用途，包括统筹城镇和农村基础设施建设、农村生态补偿、农民保障等。探索镇村统筹、村村合作等形式的合作入市、合理分配入市收益。（责任单位：区财政局、市规划资源局静海分局、各乡镇人民政府）

11．完善农民集体土地收益分配机制。制定农村集体经济组织土地收益分配管理办法，入市主体设立集体经营性建设用地入市资金专门账户，按规定比例留归集体的土地增值收益，纳入农村集体资产统一管理，及时公开资金使用情况，严格监督监管。（责任单位：区农业农村委、市规划资源局静海分局、各乡镇人民政府）

（五）建立入市与成片开发土地征收之间的协同机制

12．探索建立两种用地制度相互补充的政策措施。依据自然资源部批复实施的“三区三线”划定方案，划定较为清晰的入市土地空间范围。其中：城镇开发边界范围内，引导农村集体经济组织实施成片开发和土地征收；城镇开发边界范围外，除《土地管理法》中明确为了公共利益需要确需实施土地征收的情形外，纳入年度集体经营性建设用地入市供应计划的，可以入市方式供应土地。建立入市农民权益保障机制，确保集体建设用地入市收益与土地征收补偿大体平衡。（牵头单位：市规划资源局静海分局、区财政局、区人力社保局、各乡镇人民政府）

13．探索入市农民收益保障机制。充分尊重农村集体经济组织成员对于两种用地制度的选择权，广泛听取意见建议，积极采纳合理诉求，探索实现政府意愿与农民意愿相统一的实施路径；按照不低于被征地农民补偿水平的标准，指导农村集体经济组织做好入市涉及产权调整相关农民的补偿等工作，确保集体建设用地入市收益与土地征收补偿大体平衡。（牵头单位：市规划资源局静海分局、区财政局、区人力社保局、各乡镇人民政府）

（六）维护市场主体合法权益

14．明确集体经营性建设用地使用权权能。集体经营性建设用地享有与国有建设用地同样的占有、使用、收益和处分权能；允许农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、出资、抵押，实现与国有建设用地同等权益。（责任单位：市规划资源局静海分局、区财政局、区农业农村委、各乡镇人民政府）

15．畅通抵押融资渠道。研究入市土地抵押管理办法，明确以出让、出租、作价出资（入股）等方式入市的农村集体经营性建设用地，可以办理使用权抵押融资。金融机构、自然人、企业均可作为抵押权人申请以农村集体经营性建设用地使用权办理不动产抵押相关手续，并签订抵押合同，办理抵押登记。抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。协调金融机构探索制定适应集体经营性建设用地的融资政策，创新农村土地抵押融资具体路径，丰富农村土地金融产品，满足集体经营性建设用地多元化融资需求，严禁借道农村集体经营性建设用地使用权抵押融资新增隐性债务。（责任单位：区金融局、市规划资源局静海分局、各乡镇人民政府、有关金融机构）

16．建立健全二级市场。探索集体经营性建设用地进入土地二级市场的交易规则，明确除法律、行政法规另有规定或者合同双方另有约定外，以出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、抵押。推进集体经营性建设用地使用权和地上建筑物所有权房地一体、分割转让，规范转让流程，研究制定集体经营性建设用地入市项目地上房屋现房销售管理规定。（责任单位：市规划资源局静海分局、区住建委、各乡镇人民政府）

17．到期与提前收回。农村集体经营性建设用地使用权出让、出租期限届满的，土地使用权可由代表其所有权的农民集体按照农村集体经营性建设用地使用权出让（出租）合同的约定处理。细化因乡（镇）村公共设施和公益事业建设等需要收回集体经营性建设用地使用权的具体情形，探索依法给予土地使用权人合理补偿的标准规范。（责任单位：市规划资源局静海分局、各乡镇人民政府）

（七）尊重农民入市主体地位

18．明确入市主体。入市前，土地所属村集体经济组织应完成农村集体经济组织登记赋码，并由该集体经济组织作为入市主体组织实施入市，或由其委托的其他法人组织代理实施入市。巩固农村集体产权制度改革成果，充分发挥农村集体经济组织功能作用，入市主体为具备所有者身份的农民集体和依法代表行使所有权的农村集体经济组织。探索由其委托的具有市场法人资格的组织依据授权委托书代理实施入市。（责任单位：区农业农村委、市规划资源局静海分局、各乡镇人民政府）

19．健全民主决策机制。严格执行农村集体经济组织重大事项决策“四议两公开”要求，依法拟定入市方案、土地收益分配、资金使用等事项，落实财务公开和信息公示制度，及时公示成交价格、交易税费、收益支出等。（责任单位：区农业农村委、各乡镇人民政府）

三、工作步骤

（一）准备部署阶段（到2023年12月）

1．组织编制《天津市静海区深化农村集体经营性建设用地入市试点工作推进方案》和《静海区农村集体经营性建设用地入市操作流程》。

2．组织区级相关部门、乡镇政府、农村集体经济组织等召开座谈会，充分了解各方主体的意愿。抓紧做好部署启动试点、建立工作协调机制、开展入市土地调查摸底、入市试点工作培训等前期工作。

（二）实施阶段（2023年12月—2024年9月）

1．按照本区的试点工作推进方案，同步推动村庄规划和控制性详细规划编制等工作。

2．结合入市案例情况，初步形成完整的入市配套制度体系。

（三）总结阶段（2024年9月—12月）

1．2024年9月底前，形成全面系统的总结报告，报区政府审定后上报市规划资源局。

2．2024年12月底前，持续关注自然资源部、市规划资源局研究制定完善有关政策和进一步推进工作的意见建议等情况。

四、保障措施

（一）加强组织领导，做好资金保障。建立由区委、区政府主要负责同志任组长，区政府分管负责同志任常务副组长，其他相关区级领导任副组长的领导小组。领导小组下设办公室，负责集体土地入市日常工作推动，办公室主任由市规划资源局静海分局主要负责同志兼任。领导小组下辖规划编制工作组、确权登记工作组、信访维稳工作组、增值收益分配工作组、金融政策支持保障工作组、产业准入政策工作组等，由相关区级领导任工作组组长，并独立对领导小组负责。其中：规划编制工作组由市规划资源局静海分局牵头，负责推动相关村庄规划和控制性详细规划编制工作；确权登记工作组由市规划资源局静海分局牵头，负责做好集体土地确权登记及成果更新工作；信访维稳工作组由区信访办牵头，负责协调推动属事属地单位认真解决试点工作中的信访问题；增值收益分配工作组由区财政局牵头，负责制定《静海区农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理办法》；金融政策支持保障工作组由区金融局牵头，负责建立适应集体经营性建设用地的融资政策和土地金融产品；产业准入政策工作组由区发改委牵头，负责制定相关产业准入政策。深化试点工作所需经费纳入财政预算，多措并举、统筹协调，切实做好特殊时期财政资金拨付保障工作。

（二）规范试点实施，及时总结经验。深化农村集体经营性建设用地入市试点事关农民切身利益，涉及各方面利益重大调整，必须严守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线，严格准入条件、规范程序、逐步推开，做好风险评估和应对预案，防范应对风险挑战。对标党的二十大精神和市委、市政府“十项行动”决策部署，坚持目标导向、问题导向和结果导向相统一，补齐短板弱项，及时发现和解决深化试点过程中出现的矛盾和问题，不断加强配套制度体系建设，适时总结经验做法。

（三）强化宣传引导，严肃监督落实。认真把握政策内容，通过舆情监测、正面引导、信息通报等方式，做好农民群众思想政治工作，及时解决在试点过程中出现的问题，超前防范，有效化解矛盾，发现问题及时报告，切实做到封闭运行，风险可控，为深化入市试点工作营造良好的舆论环境和社会氛围。各级部门要建立健全检查督查和狠抓落实的机制，定期对改革试点工作落实情况、工作阶段性任务完成情况进行检查督办，及时掌握试点进展情况。建立健全抓落实和问责机制，一级对一级负责，层层抓好落实，对试点工作开展不力和失职渎职的要追究责任。